La métropole bordelaise traverse une séquence inédite sur son marché de l’immobilier d’entreprise. Au premier trimestre 2025, près de 92 500 m² ont été placés sur le segment industriel et logistique, soit une progression de 172 % sur un an. Une dynamique portée par le déploiement de nouveaux acteurs régionaux, mais que freine une offre qualitative de plus en plus rare.
Bordeaux, marché logistique en pleine accélération
Longtemps considéré comme une place secondaire derrière l’axe Lille-Paris-Lyon-Marseille, le bassin bordelais s’impose désormais comme un relais de croissance pour les opérateurs supply chain. La métropole concentre 305 millions d’euros d’investissements en immobilier d’entreprise tous segments confondus en 2025, avec une part croissante captée par la logistique et les locaux d’activité. Pour les chargeurs et prestataires en quête de surfaces, la concurrence s’intensifie : sur le segment activité location bordeaux, la moindre opportunité trouve preneur en quelques semaines, parfois avant même la livraison du bâtiment.
Trois moteurs expliquent ce regain. D’abord, la massification des flux e-commerce vers le Sud-Ouest et la péninsule ibérique, qui pousse les enseignes nationales à structurer un point d’éclatement régional. Ensuite, la décarbonation des chaînes logistiques, qui rapproche les stocks de leurs zones de livraison. Enfin, la diffusion du modèle XXL : un nombre croissant d’industriels et de transporteurs cherchent désormais des cellules supérieures à 10 000 m².
Locaux d’activité, entrepôts : ce que cherchent les opérateurs
Le marché bordelais se segmente en trois grandes typologies, avec des prix de loyer qui reflètent la rareté relative de chaque format. Les entrepôts de classe A — bâtiments récents, hauteur libre supérieure à 10 mètres, quais à niveau, certifications environnementales — restent les plus recherchés.
| Typologie | Loyer indicatif (€/m²/an) | Profil utilisateur |
|---|---|---|
| Entrepôt classe A | à partir de 60 € | 3PL, e-commerce, distribution nationale |
| Entrepôt < 5 000 m² | autour de 90 € | PME logistiques, opérateurs régionaux |
| Local d’activité neuf | à partir de 108 € | Artisans, ETI, services techniques |
Cette grille de loyers traduit une logique économique simple : plus le format est petit ou intègre du tertiaire, plus la prime au mètre carré grimpe. Les utilisateurs arbitrent désormais entre coût d’occupation, accessibilité aux axes A10 et A63, et proximité avec les zones de chalandise du Bordeaux métropolitain.
Une offre neuve sous tension
Derrière les volumes placés se cache une réalité moins flatteuse. L’offre immédiatement disponible atteint 319 000 m², mais les bâtiments de classe A représentent une part minoritaire de ce stock. La majorité des surfaces correspondent à des entrepôts anciens, dont la conformité aux exigences environnementales et énergétiques actuelles reste incertaine.
Cette pénurie pousse les opérateurs à diversifier leurs stratégies d’implantation. Plusieurs approches gagnent du terrain :
- opérations en compte propre (39 500 m² engagés au premier trimestre 2025, en hausse de 171 %)
- signature en VEFA dès l’obtention du permis de construire, parfois avant terrassement
- location temporaire dans des bâtiments de seconde main, le temps qu’un projet neuf aboutisse
- mutualisation entre chargeurs sur des plateformes partagées
Un positionnement géographique qui pèse
L’attractivité du marché tient aussi à la géographie. Bordeaux constitue un carrefour autoroutier entre l’A10 (Paris), l’A62 (Toulouse) et l’A63 (Espagne), ce qui en fait un point de rupture de charge naturel pour les flux nord-sud et internationaux. La métropole capte également les besoins logistiques des industries locales, du vin aux secteurs aéronautique, médical et agroalimentaire.
Face à Toulouse et à Nantes, deux marchés concurrents sur l’arc atlantique, Bordeaux conserve un avantage structurel : sa position d’unique passage routier vers la péninsule ibérique. Cet atout devient décisif pour les enseignes qui consolident leurs flux européens depuis un nombre réduit de plateformes. La métropole bordelaise se trouve ainsi dans le viseur de plusieurs investisseurs institutionnels, qui scrutent les opportunités foncières restantes.
Pour les prochains trimestres, les acteurs régionaux anticipent une poursuite de la tension sur les surfaces de qualité, avec un effet de rattrapage attendu sur les loyers de classe A. La capacité du tissu local à débloquer du foncier aménagé conditionnera le rythme auquel le marché bordelais consolidera son nouveau statut de plateforme logistique du Sud-Ouest.
Sources
INSEE — Données régionales Nouvelle-Aquitaine ; Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise ; Banque des Territoires — études sur la logistique régionale ; CRET-LOG (Aix-Marseille Université) — Atlas de la logistique en France ; Direction générale des Entreprises — panorama de la filière logistique.